부동산 및 대출 규제 정책 정리

캘리포니아부동산협회(CAR)가 발표한 2026년 전망 자료를 보고 등골이 서늘해졌습니다. 100명 중 15명만 집을 살 수 있다는 어포더빌리티 인덱스 15%, 1980년 대비 343% 증가한 개인소득과 45년간 제자리인 근로소득, 1970년대 연 215만 채에서 55만 9천 채로 추락한 신규 주택 건설. 제가 2018년 첫 집을 샀을 때만 해도 40% 정도였던 구매력 지수가 불과 7년 만에 이렇게까지 떨어질 줄은 몰랐습니다. 100명 중 15명만 집 살 수 있는 현실 2025년 캘리포니아의 주택 구매력 지수는 충격적입니다. 전체 평균 어포더빌리티가 15%라는 건, 캘리포니아 주민 100명 중 단 15명만이 중간 가격대 주택을 살 수 있는 소득과 신용을 갖췄다는 의미입니다. 2011년만 해도 60%였던 이 수치가 14년 만에 4분의 1 토막 났습니다. 첫 주택 구매자(First Time Buyer) 상황은 조금 낫지만 여전히 암울합니다. 2011년 73%의 사람들이 저렴한 주택을 구매할 수 있었던 반면, 2025년에는 29%로 떨어졌습니다. 3명 중 1명만 가장 싼 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 제가 2018년 첫 집을 샀을 때 주변에서 "지금 안 사면 나중에 더 힘들다"고 했는데, 그게 정말 현실이 됐습니다. 전국 평균 자가 소유율이 65%인 것과 비교하면 캘리포니아는 50%에 불과합니다. 절반의 사람들만 집을 소유하고 있다는 건, 나머지 절반은 평생 렌트로 살거나 다른 주로 떠나야 한다는 의미입니다. 2026년 전망은 이보다 나아질 기미가 보이지 않습니다. GDP 성장률은 2025년 1.3%에서 더 하락할 것으로 예상되고, 실업률은 4.3%에서 4.4% 이상으로 오를 전망입니다. 인플레이션도 2025년보다 더 높아질 것으로 보입니다. 투자 소득 없으면 45년간 제자리 가장 충격적인 데이터는 소득 양극화였습니다. 개인소득(Personal Income)은 1980년 대비 343% 증가했습니다. 인플레이션을 감안한 실질 소득...

솔직히 고백하자면, 저는 작년까지만 해도 미국 부동산 압류가 제 일이 될 거라고는 전혀 생각하지 못했습니다. 2025년 3분기 미국 내 압류 신청 주택이 10만 건을 넘어섰고, 이는 전년 대비 17% 급증한 수치입니다. 2008년 금융위기 이후 가장 심각한 수준이라는 분석이 나오는데, 플로리다 이민 5년 차인 저는 이웃집이 압류당하는 걸 직접 목격했습니다. 70대 은퇴 부부였는데 허리케인 이후 주택 보험료가 연 1만 2천 달러로 폭등하면서 결국 모기지 3개월 연체 후 집을 빼앗겼습니다. 그 광경을 보면서 든 생각은 하나였습니다. "다음은 우리 차례일 수도 있겠구나." 팬데믹 모기지 유예, 끝나고 나니 지옥이었습니다 여러분은 팬데믹 때 모기지 유예 프로그램 받으셨나요? 저는 받았습니다. 당시엔 정말 숨통이 트이는 기분이었습니다. 월 2,500달러 모기지 상환을 6개월간 유예받았고, 그 기간 동안 어떻게든 재정을 정비할 수 있었습니다. 문제는 2024년 유예 프로그램이 종료되면서 시작됐습니다. 밀린 원금과 이자가 한꺼번에 돌아왔습니다. 월 2,500달러에서 3,800달러로 급증했습니다. 하루아침에 월급의 절반 이상이 모기지로 나가는 상황이 된 겁니다. 재융자를 시도했지만 금리가 6.2%로 높아진 상태라 오히려 더 불리했습니다. 결국 가족의 도움으로 겨우 버티고 있지만, 이게 언제까지 가능할지 모르겠습니다. 제 경우만 특별한 게 아닙니다. 팬데믹 기간 동안 소득이 줄거나 실직했던 가구들은 상환 능력을 회복하지 못한 채 대거 압류 대상에 포함되고 있습니다. 유예 프로그램은 당장의 위기를 미루는 것일 뿐, 근본적인 해결책이 아니었던 겁니다. 정부는 이 프로그램을 홍보할 때 "집을 지켜드립니다"라고 했지만, 실제로는 시한폭탄을 설치한 것과 다름없었습니다. 현재 압류는 단순히 대출금을 못 갚아서만 발생하는 게 아닙니다. 연체가 90일 이상 지속되면 채무 불이행 통지가 발송되고, 그 후 90일 안에 밀린 금액을 갚아야 합...

캘리포니아에서 월 2,800달러, 한화로 약 400만 원을 렌트비로 내고 있다면 어떤 기분일까요? 저도 똑같은 상황이었습니다. 매달 통장에서 빠져나가는 돈을 보면서 "이게 1년이면 4,800만 원인데, 이 돈이 그냥 증발하는 거네"라는 생각에 잠을 못 이룬 적이 한두 번이 아니었습니다. 그래서 작년에 결국 집을 샀습니다. 재산세만 연 3,000만 원이라는 말에 충격받았지만, 그래도 10년 후를 계산해보니 답은 명확했습니다. 매달 400만 원 렌트비, 1년이면 5천만 원 미국에는 전세 제도가 없습니다. 그래서 집을 빌려 살면 매달 월세를 내야 하는데, 이 돈이 정말 만만치 않습니다. 캘리포니아 같은 경우 원룸 아파트도 월 2,650달러에서 2,800달러 정도 하고, 환율까지 감안하면 380만 원에서 400만 원이 훌쩍 넘습니다. 1년이면 4,500만 원에서 4,800만 원이 그냥 사라지는 겁니다. 제가 캔자스에서 처음 미국 생활을 시작했을 때도 렌트로 살았는데, 그때는 월세가 지금보다 훨씬 저렴했습니다. 그런데 캘리포니아로 이사 오고 나서는 렌트비가 두 배 가까이 뛰더군요. 매달 통장에서 빠져나가는 돈을 보면서 "이 돈을 10년 내면 5억이 날아가는 건데, 그럼 나한테 남는 게 뭐지?"라는 생각이 머릿속을 떠나지 않았습니다. 저축해서 5천만 원 모으려면 몇 년이 걸리는데, 그 돈을 1년에 다 까먹고 있다는 게 너무 억울했습니다. 더 큰 문제는 월세가 계속 오른다는 점입니다. 집주인이 1년마다 월세를 올려 달라고 할 수도 있고, 시장 상황에 따라 갑자기 200달러, 300달러씩 인상을 요구하기도 합니다. 물가가 오르고 집값이 오르면 당연히 렌트비도 따라 오르니까요. 지금 400만 원이면 5년 후에는 450만 원, 500만 원이 될 수도 있다는 얘기입니다. 이런 상황에서 계속 렌트로 살면 평생 남의 집 월세만 내다가 끝나는 거 아닌가 하는 불안감이 커졌습니다. 재산세만 연 3천만 원, 그래도 집을 샀다 집을 ...

거래량이 줄면 집값도 떨어진다는 게 상식 아닌가요? 그런데 작년 제가 강남 아파트를 보러 다닐 때 중개사가 이런 말을 하더군요. "2분기 이후 거래량이 3천 세대 이하로 떨어졌는데도 가격은 계속 올랐어요." 처음엔 이상하다 싶었는데, 알고 보니 2018~2019년 고점 때도 똑같은 패턴이었습니다. 더 충격적인 건 2026년부터 시작될 입주 물량 절벽입니다. 균형 공급량 3만 3천 채와 비교하면 재앙 수준이라는 분석이 나오고 있습니다. 거래량 급감해도 가격은 오른다 일반적으로 거래량과 집값은 같이 움직인다고 알려져 있지만, 제 경험상 고점 구간에선 전혀 다릅니다. 2025년 강남 1분기 거래량은 4,500세대였는데, 6.27 대책 이후 2분기엔 3,000세대 이하로 급감했습니다. 그런데도 가격은 계속 올랐습니다. 3분기엔 거래량이 더 줄었는데도 마찬가지였습니다. 이건 2018~2019년 패턴과 정확히 일치합니다. 당시에도 거래량이 줄면서 가격이 올라가다가 2020~2021년 대폭등으로 이어졌습니다. 정부의 토지거래허가제와 대출 규제가 거래량을 인위적으로 억제했지만, 가격 상승 트렌드 자체를 막지는 못했던 겁니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 거래가 안 되면 가격도 주춤할 거라고 생각했거든요. 2013년 바닥을 치고 상승하던 시기엔 거래량이 붙으면서 가격이 올랐습니다. 하지만 고점 구간에선 거래량과 가격의 상관관계가 사라집니다. 지금이 바로 그 구간입니다. 가격이 높아지니 거래는 줄지만, 공급 부족과 금리 인하라는 거대 트렌드가 가격을 계속 밀어 올리고 있습니다. 2026년부터 시작되는 공급 절벽 제가 가장 충격받은 건 입주 물량 데이터입니다. 서울의 균형 공급량은 연간 약 3만 3천 채입니다. 그런데 2026년엔 2만 채(역대 최저), 2027년 1만 채, 2028년 5천 채, 2029년 1천 채만 입주합니다. 단지별 데이터를 직접 확인했는데 정말 이 수치가 맞더군요. 방배동 물량까지 다 넣어도 이 정도입니다. 문제는 이게 ...

솔직히 저는 어머니가 작년에 조지아 노인 아파트 대기 명단에 올리셨다는 말을 듣기 전까지, 미국에 월 300달러로 살 수 있는 아파트가 있다는 사실을 믿지 못했습니다. 월 소득의 30%만 내면 된다는 구조는 정말 합리적으로 들렸습니다. 어머니 월 소득이 1,200달러니까 임대료는 360달러. 한국의 노인 주거 빈곤 문제를 생각하면 부러울 정도였습니다. 하지만 막상 신청하고 나니 3~5년을 기다려야 한다는 현실에 충격을 받았습니다. 과연 이 아파트에 들어갈 수 있을까요? 입주 자격은 충족했는데, 왜 이렇게 오래 기다려야 할까요? 미국의 노인 아파트, 정확히는 Affordable Senior Housing은 정부 보조금이나 주정부 지원으로 운영되는 저소득층 노인 주거 시설입니다. 일반 시니어 아파트는 55세 이상이면 누구나 살 수 있지만 시세대로 임대료를 내야 하는 반면, 노인 아파트는 소득에 따라 임대료가 달라집니다. 제 어머니처럼 월 소득 1,000달러면 임대료는 약 300달러. 참 매력적으로 들립니다. 입주 자격은 생각보다 까다롭습니다. 우선 연령이 62세 이상이어야 합니다. 일부는 55세부터 가능하다고 하지만 대부분의 저소득층 지원 아파트는 62세가 기준입니다. 그리고 소득 제한이 있습니다. 해당 지역의 중위소득, 즉 AMI의 50% 이하여야 하는데, 예를 들어 애틀랜타 지역 1인 가구 AMI가 7만 달러라면 연소득 3만 5천 달러 이하여야 신청 자격이 생깁니다. 저희 어머니는 연소득이 3만 달러 정도라 이 조건을 충족했습니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 현금이나 예금을 2,000달러 이상 보유하고 있으면 안 되고, 범죄 기록이 있어도 안 되며, 과거에 정부 보조 주택에서 퇴거당한 이력이 있어도 안 됩니다. 장애가 있는 노인, 재향군인, 해당 지역 거주자에게는 우선권이 주어지기도 합니다. 제 어머니는 이 모든 조건을 다 충족했습니다. 그런데 왜 3~5년을 기다려야 할까요? 자격만 되면 바로 들어갈 수 있을 거라 생각했는데, 현실은 전혀 달...

미국 여행 한 번 가는데 공항에서 2시간씩 붙잡혀본 적 있으신가요? 유효한 비자에 회사 초청장까지 챙겼는데도 휴대폰 열어보라는 말을 들었을 때, 솔직히 이게 맞나 싶었습니다. 지난달 LA 출장에서 겪은 일인데요. 돌아와서 보니 제 경험만 특이한 게 아니었습니다. 2025년 들어 미국 관광객이 급감하고 있고, 그 배경에는 예상보다 훨씬 복잡한 이유들이 얽혀 있었습니다. 입국심사, 이제는 합법 여행객도 두렵다 미국 국제무역청 자료를 보면 2025년 1월부터 3월까지 외국인 방문객이 전년 같은 기간보다 4.4% 줄었습니다. 특히 3월 한 달만 따지면 감소율이 9.7%나 됩니다. 숫자로만 보면 큰 차이 아닌 것 같지만, 관광 산업 현장에서는 체감이 확 다릅니다. 라스베가스는 6월 방문객이 전년 동월 대비 11.3% 감소했고, 호텔 객실 점유율은 6.5% 떨어지면서 매출이 13.8%나 급감했습니다. 뉴욕 맨해튼 고급 호텔들도 4월 기준 평균 객실 점유율이 60%대로 주저앉았고요. 왜 이런 일이 벌어졌을까요? 제가 공항에서 겪은 일처럼, 합법적인 여행객조차 입국심사 과정에서 예측할 수 없는 불안을 느끼고 있기 때문입니다. 독일인 배낭여행객이 관광 목적으로 왔다가 16일 만에 송환된 사례, 캐나다 배우가 새 비자를 신청하다 10일 넘게 수용소에 갇혀 있었던 사례가 언론에 보도되면서 공포심이 확산됐습니다. 국경 세관 당국이 비자 신청자의 휴대폰이나 SNS 계정을 검열하고, 심지어 DNA까지 채취한다는 사실이 알려지면서 불안감은 더 커졌습니다. 실제로 캐나다인들의 미국 방문은 전년 대비 37%나 감소했고, 유럽 국적자들의 미국 입국도 3월 기준 전년 동월 대비 14.3% 줄었습니다. 합법적인 비자나 영주권을 가진 사람들조차 "혹시 나도 불합리한 이유로 입국이 거부되지 않을까" 걱정하는 분위기입니다. 저도 다음 출장지 선택할 때 솔직히 미국은 피하고 싶습니다. 공항에서 또 그런 취급 받을 생각하니 스트레스거든요. 비자수수료 144% 인상, 가...