2026년 캘리포니아 부동산 전망 (어포더빌리티, 소득양극화, 공급부족)

캘리포니아부동산협회(CAR)가 발표한 2026년 전망 자료를 보고 등골이 서늘해졌습니다. 100명 중 15명만 집을 살 수 있다는 어포더빌리티 인덱스 15%, 1980년 대비 343% 증가한 개인소득과 45년간 제자리인 근로소득, 1970년대 연 215만 채에서 55만 9천 채로 추락한 신규 주택 건설. 제가 2018년 첫 집을 샀을 때만 해도 40% 정도였던 구매력 지수가 불과 7년 만에 이렇게까지 떨어질 줄은 몰랐습니다.

100명 중 15명만 집 살 수 있는 현실

2025년 캘리포니아의 주택 구매력 지수는 충격적입니다. 전체 평균 어포더빌리티가 15%라는 건, 캘리포니아 주민 100명 중 단 15명만이 중간 가격대 주택을 살 수 있는 소득과 신용을 갖췄다는 의미입니다. 2011년만 해도 60%였던 이 수치가 14년 만에 4분의 1 토막 났습니다.

첫 주택 구매자(First Time Buyer) 상황은 조금 낫지만 여전히 암울합니다. 2011년 73%의 사람들이 저렴한 주택을 구매할 수 있었던 반면, 2025년에는 29%로 떨어졌습니다. 3명 중 1명만 가장 싼 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 제가 2018년 첫 집을 샀을 때 주변에서 "지금 안 사면 나중에 더 힘들다"고 했는데, 그게 정말 현실이 됐습니다.

전국 평균 자가 소유율이 65%인 것과 비교하면 캘리포니아는 50%에 불과합니다. 절반의 사람들만 집을 소유하고 있다는 건, 나머지 절반은 평생 렌트로 살거나 다른 주로 떠나야 한다는 의미입니다. 2026년 전망은 이보다 나아질 기미가 보이지 않습니다. GDP 성장률은 2025년 1.3%에서 더 하락할 것으로 예상되고, 실업률은 4.3%에서 4.4% 이상으로 오를 전망입니다. 인플레이션도 2025년보다 더 높아질 것으로 보입니다.

투자 소득 없으면 45년간 제자리

가장 충격적인 데이터는 소득 양극화였습니다. 개인소득(Personal Income)은 1980년 대비 343% 증가했습니다. 인플레이션을 감안한 실질 소득 기준입니다. 그런데 근로소득(Wages)은 45년간 거의 제자리입니다. 1980년에 2,000달러 받던 사람이 지금 5,000달러를 받아도, 물가 상승을 고려하면 실질 구매력은 거의 그대로라는 뜻입니다.

개인소득에는 급여뿐 아니라 주식, 부동산 등 투자로 번 돈이 모두 포함됩니다. 2015년만 해도 개인소득 총합이 GDP의 절반 정도였는데, 지금은 GDP를 넘어섰습니다. 투자로 돈 버는 사람들이 엄청나게 늘었고, 그 소득 규모가 미국 전체 경제 생산량을 초과할 정도로 커졌다는 의미입니다. 솔직히 저도 월급만으로는 다운페이먼트를 모으기 힘들었습니다. 2018년 집을 사기 위해 급여 1억 원을 저축하는 동안 주식 투자로 5천만 원을 벌었습니다. 투자 없이는 집 사기가 거의 불가능한 구조가 된 겁니다.

부자는 더 부자가 되고, 월급쟁이는 45년 전이나 지금이나 실질소득이 똑같습니다. 부동산도 마찬가지입니다. 2025년 현금으로 집 사는 비율이 13년 만에 최고치를 기록했다는 건, 이미 집 여러 채를 가진 사람들이 또 집을 사고 있다는 증거입니다. 첫 주택 구매자는 점점 줄어드는데, 세컨드 바이어와 투자자는 늘어나는 구조입니다. 우리 세대는 부모 세대보다 집 사기가 점점 더 어려워지고 있습니다.

집을 안 짓는 캘리포니아

캘리포니아가 왜 이렇게 집값이 비싼지는 신규 주택 건설 통계를 보면 명확합니다. 1970년대에는 1년에 215만 채를 지었습니다. 2020년 이후에는 연 55만 9천 채에 불과합니다. 4분의 1 수준으로 떨어진 겁니다. 공급이 줄어드니 가격이 오를 수밖에 없습니다.

제가 사는 지역도 마찬가지입니다. 7년 전에는 신축 단지가 여기저기 올라갔는데, 요즘은 거의 보이지 않습니다. 건축 비용도 올랐고, 퍼밋 받기도 까다로워졌고, 토지도 부족합니다. 집을 짓지 않으니 기존 주택 가격만 계속 오르는 구조입니다. 이 추세가 바뀔 가능성은 거의 없어 보입니다.

2026년 전망도 이를 뒷받침합니다. 기존 단독주택(Existing Single Family Residence) 판매량은 2024년 26만 9천 채에서 2026년 27만 5천 채로 약 2% 증가할 것으로 예상됩니다. 중간 가격은 3.6% 오를 전망입니다. 판매량은 소폭 늘지만 가격은 꾸준히 오르는 패턴입니다. 공급 부족이 해소되지 않는 한 이 흐름은 계속될 겁니다.

그래도 지금이 바이어에게 유리한 타이밍

아이러니하게도, 2026년은 바이어에게 상대적으로 유리한 타이밍일 가능성이 높습니다. 완전한 바이어스 마켓은 아니지만, 셀러 우위 시장에서 벗어나 균형을 찾아가는 중입니다. 인벤토리가 조금씩 늘고 있고, 가격 협상 여지도 생기고 있습니다.

제 경험상, 부동산 시장은 기다린다고 더 좋아지지 않습니다. 2018년 당시에도 "이자율이 더 떨어질 때까지 기다리자"는 사람들이 많았는데, 그 사람들은 결국 더 비싼 가격에 집을 사거나 아예 포기했습니다. 어포더빌리티 인덱스는 앞으로 더 떨어질 가능성이 높습니다. 첫 주택 구매자 평균이 20년간 37.1%였는데, 2025년은 32%로 평균 이하입니다. 2026년은 더 나빠질 것으로 보입니다.

싼 집이라도 일단 사서 에퀴티를 쌓는 전략이 현실적입니다. 캘리포니아에서 집값이 떨어질 가능성은 거의 없습니다. 공급은 계속 부족하고, 수요는 꾸준합니다. 지금 용기 내서 첫 발을 내딛는 게 5년 후를 기약하며 기다리는 것보다 낫습니다. 부동산 에이전트들이 "지금 사야 한다"고 하는 건 단순한 영업 멘트가 아닙니다. 데이터가 이를 뒷받침합니다.

2026년 캘리포니아 부동산 시장은 경제 전망상 쉽지 않은 한 해가 될 것입니다. 하지만 구조적 공급 부족과 소득 양극화라는 근본 요인은 변하지 않습니다. 투자 소득 없이는 집 사기가 점점 더 어려워지는 게 현실입니다. 첫 주택 구매를 고민하고 계신다면, 완벽한 타이밍을 기다리기보다는 지금 가능한 범위에서 시작하는 게 장기적으로 유리합니다. 저도 7년 전 그렇게 시작했고, 지금은 그때 결정이 제 인생 최고의 선택이었다고 확신합니다.

--- 참고: https://www.youtube.com/watch?v=nb-n-Hoc0Uk