2026년 집값 전망 (공급절벽, 거래량역설, 보유세)

거래량이 줄면 집값도 떨어진다는 게 상식 아닌가요? 그런데 작년 제가 강남 아파트를 보러 다닐 때 중개사가 이런 말을 하더군요. "2분기 이후 거래량이 3천 세대 이하로 떨어졌는데도 가격은 계속 올랐어요." 처음엔 이상하다 싶었는데, 알고 보니 2018~2019년 고점 때도 똑같은 패턴이었습니다. 더 충격적인 건 2026년부터 시작될 입주 물량 절벽입니다. 균형 공급량 3만 3천 채와 비교하면 재앙 수준이라는 분석이 나오고 있습니다.

거래량 급감해도 가격은 오른다

일반적으로 거래량과 집값은 같이 움직인다고 알려져 있지만, 제 경험상 고점 구간에선 전혀 다릅니다. 2025년 강남 1분기 거래량은 4,500세대였는데, 6.27 대책 이후 2분기엔 3,000세대 이하로 급감했습니다. 그런데도 가격은 계속 올랐습니다. 3분기엔 거래량이 더 줄었는데도 마찬가지였습니다.

이건 2018~2019년 패턴과 정확히 일치합니다. 당시에도 거래량이 줄면서 가격이 올라가다가 2020~2021년 대폭등으로 이어졌습니다. 정부의 토지거래허가제와 대출 규제가 거래량을 인위적으로 억제했지만, 가격 상승 트렌드 자체를 막지는 못했던 겁니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 거래가 안 되면 가격도 주춤할 거라고 생각했거든요.

2013년 바닥을 치고 상승하던 시기엔 거래량이 붙으면서 가격이 올랐습니다. 하지만 고점 구간에선 거래량과 가격의 상관관계가 사라집니다. 지금이 바로 그 구간입니다. 가격이 높아지니 거래는 줄지만, 공급 부족과 금리 인하라는 거대 트렌드가 가격을 계속 밀어 올리고 있습니다.

2026년부터 시작되는 공급 절벽

제가 가장 충격받은 건 입주 물량 데이터입니다. 서울의 균형 공급량은 연간 약 3만 3천 채입니다. 그런데 2026년엔 2만 채(역대 최저), 2027년 1만 채, 2028년 5천 채, 2029년 1천 채만 입주합니다. 단지별 데이터를 직접 확인했는데 정말 이 수치가 맞더군요. 방배동 물량까지 다 넣어도 이 정도입니다.

문제는 이게 이미 예정된 재앙이라는 겁니다. 2027~2029년 입주 물량은 2023~2025년에 착공했어야 나오는 건데, 그 시기가 문재인 정부 말기와 윤석열 정부 초기였습니다. 지금 당장 착공해도 2029년 물량을 늘리긴 어렵습니다. 결국 앞으로 최소 3~4년은 공급 절벽이 확정된 셈입니다.

전세가 월세가 뛰는 건 당연합니다. 전세는 하방 경직성이 있어서 매매가 하락을 지지합니다. 인플레이션이 오면 부동산이 가장 좋은 투자처라는 건 누구도 부정할 수 없는데, 여기에 공급까지 부족하니 가격이 안 오를 이유가 없습니다. 제가 봤을 때 2026년 이후 강북 한강변부터 빠르게 오를 가능성이 높습니다.

용산 정비창 2만 채, 왜 안 짓나

용산 정비창 부지는 15만 평입니다. 여기에 용적률 1,000%를 적용하면 150만 평 연면적이 나옵니다. 100번 양보해서 오피스에 50만 평을 주고, 주차장에 30만 평을 쓴다 해도 70만 평에서 아파트를 지을 수 있습니다. 25평형 기준으로 계산하면 최소 2만 채가 나옵니다.

그런데 서울시 발표를 보면 5,300채만 짓는다고 합니다. 원래는 6,000채라고 했다가 또 줄였습니다. 도대체 왜 이러는지 이해가 안 됩니다. 코레일 땅이긴 하지만 공공 부지인데, 가장 위급한 시기에 주택 수를 오히려 줄인다는 게 말이 되나요? 서리풀 지구도 마찬가지입니다. 용적률 400%로 4만 채를 지을 수 있는데 200%로 2만 채만 짓겠다고 합니다.

거대한 분양 시장을 열어서 기축 아파트 수요를 분양 시장으로 옮겨야 합니다. 예를 들어 강남에서 10억짜리 아파트를 사려던 사람이 바로 옆 신규 분양이 8억에 나오면 그쪽으로 갑니다. 기축 시장의 거래 수요가 분양으로 이동하면 가격 상승 압력이 줄어듭니다. 지금 당장 분양 시장을 열어도 2029년 입주인데, 이마저도 안 하면 정말 답이 없습니다.

보유세 0.1%, 그랜저보다 싸다

20억짜리 아파트의 연간 보유세가 250만 원입니다. 실효세율로 따지면 0.1% 수준입니다. 신형 그랜저 2대 유지비보다 낮습니다. 저도 처음엔 못 믿었는데, 감정가 60%에 공정시장가액비율 60~70%를 곱하니 실제로 시가 20억 아파트가 7억 선에서 과세되더군요. 여기에 0.4%를 때리니 세금이 이 정도 나오는 겁니다.

OECD 평균은 0.8%, 미국 평균도 0.8%, 일본은 1.4%입니다. 한국만 유독 낮습니다. 심지어 미국에서 가장 낮은 주가 하와이인데 거기도 0.3%입니다. 우리나라가 0.3%로 올린다고 해도 과도하지 않습니다. 과세 형평성 차원에서 봐도 이건 정말 창피한 수준입니다. 그랜저 2대 굴리는 것보다 20억 아파트 보유세가 낮다는 게 말이 되나요?

다만 보유세를 올린다고 집값이 잡히는 건 아닙니다. 미국 뉴저지는 보유세가 2.2%인데도 집값 오를 때는 미친 듯이 오릅니다. 보유세는 집값 잡기 수단이 아니라 과세 형평성 차원에서 올려야 하는 겁니다. 여야가 합의해서 0.3%까지 올리되, 재산세(지방세)와 국세 비율을 조정해서 지방에도 혜택이 돌아가도록 설계해야 합니다. 한쪽 정당이 일방적으로 밀어붙였다가 다음 정권에서 또 뒤집으면 안 됩니다.

결국 인플레이션, 금리 인하, 공급 부족이라는 세 가지 거대 트렌드 앞에서 개인이 할 수 있는 건 제한적입니다. 정부와 서울시가 지금이라도 용산 정비창과 서리풀 지구에 거대한 분양 시장을 열어야 합니다. 그게 유일한 답입니다. 저도 당장 집을 사야 할지 고민 중인데, 공급 절벽이 확정된 이상 시간이 지날수록 선택지가 줄어들 것 같습니다. 앞으로 2~3년이 정말 중요한 시기가 될 것 같습니다.

--- 참고: https://www.youtube.com/watch?v=_kZpjVRX0r0