이재명 부동산 정책 (보유세 강화, 장특공 축소, OECD 비교)

이재명 대통령이 새벽 1시에 올린 SNS 게시물이 부동산 시장에 강력한 경고 메시지로 해석되고 있습니다. "똘똘한 한 채로 갈아타기도 주거용이 아니면 안 하는 것이 이익"이라는 직접적인 표현은 정부의 부동산 규제 의지를 명확히 드러냅니다. 청와대는 세제 개편과 다주택자 규제 등 강력한 대책을 준비 중이며, 7월 부동산 세제 개편 발표에 앞서 일부 정책을 먼저 시행할 가능성이 높습니다. 이번 글에서는 보유세 강화의 필요성과 OECD 국가와의 비교, 그리고 장기보유특별공제 축소 방향을 심층 분석합니다.

보유세 강화가 필요한 이유와 현황

이재명 대통령이 부동산 보유세 강화를 검토하는 핵심 이유는 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 집을 팔지 않고 계속 보유하는 현상을 차단하기 위함입니다. 현재 다주택자에게 적용되는 양도세 중과세율은 최대 82.5%에 달합니다. 이처럼 높은 양도세 부담 때문에 다주택자들은 집을 매각하는 대신 보유하는 전략을 선택하고 있으며, 이는 매물 부족으로 이어져 집값 상승 압력을 만들어내고 있습니다. 청와대 관계자는 "장기보유특별공제는 면밀한 검토를 진행하고 있다"며 "지방선거가 있다고 해서 마냥 뒤로 미루지는 않을 것"이라고 강조했습니다.

정부는 집을 팔 때 내는 양도세에 비해 보유세 부담이 훨씬 적다는 점을 문제로 인식하고 있습니다. 실제로 10억 원짜리 아파트를 보유할 경우 연간 보유세는 170만 원 정도에 불과하지만, 이를 매각할 경우 다주택자는 수천만 원에서 억 단위의 양도세를 부담해야 합니다. 이러한 세금 구조의 불균형이 다주택자들로 하여금 매각보다는 보유를 선택하게 만드는 주요 원인입니다. 청와대는 "매우 철저하고 섬세하게 합리적인 조세 개편 방안을 준비하고 있다"며 "보유세도 최종적으로 필요하다면 만반의 준비를 하고 쓸 수밖에 없다"고 밝혔습니다.

이재명 대통령은 최근 여러 차례 투기용 비거주 1주택에 대해서도 문제를 제기했습니다. "바람직하지도 않는 투자 투기용 부동산을 오래 가지고 있다고 세금을 깎아준다. 그거 좀 이상한 거 같아요"라는 발언은 현행 장기보유특별공제 제도의 맹점을 직접 지적한 것입니다. 실제로 1주택자라도 실제 거주하지 않고 투자 목적으로 보유하면서 10년 이상 장기보유하면 양도세의 상당 부분을 면제받을 수 있습니다. 이러한 허점을 이용해 전세를 끼고 서울 핵심지에 집을 보유하는 원정 갭투자가 성행하고 있으며, 정부는 이를 차단하기 위한 구체적인 방안을 마련 중입니다.

구분	보유세 부담	양도세 부담(다주택자)
10억 원 주택	연 170만 원	최대 82.5% (수천만~억 단위)
정책 방향	인상 검토	중과 유지/강화

OECD 국가와 한국의 보유세 비교 분석

한국의 부동산 보유세 실효세율은 OECD 평균의 절반 수준에 불과합니다. 보유세 실효세율이란 집을 보유한 사람이 실제로 자신의 집값 대비 얼마나 세금을 부담하는지를 나타내는 지표입니다. 한국은 0.17%로 OECD 주요 국가 평균인 0.3%의 절반 가량에 그칩니다. 구체적으로 10억 원짜리 집을 기준으로 하면, OECD 평균은 연간 300만 원 정도의 보유세를 부담하는 반면 한국은 170만 원만 부담하면 됩니다. 이는 한국의 보유세 부담이 상대적으로 매우 낮다는 것을 명확히 보여줍니다.

국가별로 비교하면 격차는 더욱 두드러집니다. 캐나다와 영국은 보유세 실효세율이 0.8%를 넘어 한국의 5배 가까운 수준입니다. 일본과 프랑스도 0.5%대로 한국의 3배 수준을 유지하고 있습니다. OECD는 보유세에 대해 "세수를 안정적으로 확보할 수 있고 부동산 투기를 억제해 집값 안정에도 도움이 된다"며 "각국이 보유세를 높일 필요가 있다"고 권고하고 있습니다. 이는 한국의 보유세 인상이 국제적 기준에 부합하는 정상화 과정임을 시사합니다.

한국이 유독 보유세 실효세율이 낮은 핵심 원인은 집값이 단기간에 크게 올랐는데 보유세를 매기는 과세 기준인 공시가격이 이를 충분히 반영하지 못하고 있기 때문입니다. 특히 비싼 아파트일수록 시세 대비 공시가격이 낮게 책정되는 경향이 있어 고가 주택 보유자들의 실질적인 세금 부담은 더욱 낮아집니다. 반면 한국은 부동산 매매에서 거두는 거래세가 GDP 대비 OECD 국가 가운데 가장 높은 수준입니다. 집값이 GDP에 비해 높기 때문이지만, 실제로 매매할 때 내는 실효 거래세율은 집값의 5% 정도로 벨기에나 프랑스 등 유럽 국가들보다 최대 절반 가량 낮습니다.

국가	보유세 실효세율	한국 대비
한국	0.17%	기준
OECD 평균	0.3%	약 2배
일본·프랑스	0.5%대	약 3배
캐나다·영국	0.8% 이상	약 5배

장기보유특별공제 축소와 정책 방향

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 감면해주는 제도입니다. 하지만 이 제도가 투기와 투자 목적의 부동산 보유를 조장한다는 비판이 지속적으로 제기되어 왔습니다. 이재명 대통령은 "자기가 살지도 않으면서 투기용으로 또는 투자용으로 가지고 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금 깎아줍니까? 그 좀 이상한 거 같아요"라고 직접 문제를 제기했습니다. 청와대 관계자는 "장기보유특별공제는 면밀한 검토를 진행하고 있다"며 구체적인 축소 방안을 준비 중임을 밝혔습니다.

현행 제도의 가장 큰 허점은 1주택자가 10년 이상 보유하면 실제로 거주하지 않아도 양도세의 상당 부분을 면제받을 수 있다는 점입니다. 이를 악용하여 전세를 끼고 서울 강남 등 핵심지의 집을 보유하는 원정 갭투자가 성행하고 있습니다. 한 청와대 관계자는 "전세로 살려고 하고 서울에 강남에 집을 살려고 하는 사람들이 많아요. 실거주가 아니고 단순히 투자 목적으로 가격이 오를 거라고 생각하고 그렇게 집을 계속 사두는 행위에 대해서는 세금 말고는 다른 수단이 없다"고 강조했습니다.

정부는 다주택자의 양도세를 깎아주던 정책도 종료를 예고했습니다. 그동안 수십 차례의 부동산 대책을 쏟아내면서도 집값 잡기에 실패했던 과거를 되풀이하지 않겠다는 강력한 의지가 반영된 것입니다. 청와대는 "이재명 대통령은 세제와 다주택자 규제 등 강력한 대책을 한 번에 내놔야 투기를 잠재할 수 있다는 입장"이라고 전했습니다. 또한 "7월 부동산 세제 개편 발표와 지방선거에 앞서 먼저 장특공 축소 등 일부 규제 정책을 펼칠 가능성"을 내비쳤습니다. 재경부는 이미 세제 개편을 위한 연구 용역을 진행하고 있으며, 보유세 인상과 장기보유특별공제 축소를 핵심 축으로 하는 종합 대책이 곧 발표될 것으로 보입니다.

한편 여권 내에서는 지방선거를 앞두고 부동산 규제 드라이브가 부담이 될 수 있다는 우려도 전달되었지만, 대통령이 직접 SNS와 발언을 통해 이를 일축하고 있습니다. 조세정의 실현 차원에서 접근해야 한다는 전문가들의 의견도 힘을 얻고 있습니다. 한 전문가는 "보유세도 굉장히 약화되어 있습니다. 그래서 정상적으로 돌아가는 거라고 생각합니다. 이게 너무 약하니까 그동안에 이제 투기나 투자들이 몰렸던 거거든요"라고 지적했습니다. 청와대 관계자는 "부동산 시장 안정을 위한 모든 카드가 테이블 위에 있다"며 정책 의지를 거듭 강조했습니다.

이재명 대통령의 부동산 정책은 "보유세 폭탄"이 아닌 "보유세 정상화"로 봐야 합니다. OECD 평균의 절반 수준인 한국의 보유세 실효세율을 국제 기준에 맞추고, 실거주 목적이 아닌 투기와 투자를 위한 부동산 보유에 대해서는 세금 혜택을 축소하는 것이 핵심입니다. 주택이 투기의 대상이 아니라 주거 공간이라는 원칙을 실현하기 위한 이번 정책은 장기적으로 부동산 시장의 건전성을 회복하고 서민들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대됩니다. 청와대가 밝힌 대로 매우 철저하고 섬세한 조세 개편 방안이 마련되어 실효성 있게 집행되기를 기대합니다

--- [출처] '안 팔아도 돼, 그 대신..' '보유세 폭탄' 떨어지나 [뉴스.zip/MBC뉴스]/MBC NEWS: https://www.youtube.com/watch?v=9Ej2ov1K4hE