부동산 정책의 정치화 (공급대책, 전월세폭등, 취득세완화)

현재 부동산 시장은 경제 논리가 아닌 정치 논리로 움직이고 있습니다. 공급대책은 반복적으로 지연되고, 다주택자 규제 강화는 오히려 전월세 공급 감소를 초래하고 있습니다. 표심만 의식한 정책이 구조적 문제를 키우고 있으며, 특히 전월세 시장의 폭등은 정치권에 심각한 부메랑이 될 가능성이 높습니다.

공급대책의 한계와 실효성 문제

정부가 발표를 예고한 공급대책은 현실성이 떨어집니다. 도시형생활주택 700세대 허용, 용산 정비창 개발 등이 거론되지만 실제 입주까지는 최소 5년에서 7년 이상 소요됩니다. 용산 기지창의 사례가 대표적입니다. 넓은 공터임에도 불구하고 협의해야 할 사항이 많아 개발이 지연되고 있습니다. 학교 건립 검토만 수년이 걸리기 때문에 학교 없이 만세대를 공급한다는 방안까지 나오는 상황입니다.

더 근본적인 문제는 비아파트 공급 활성화 정책의 모순입니다. 도시형생활주택을 많이 지을 수 있게 규제를 완화해도 누가 구매할 것인가의 문제가 남습니다. 현재 빌라와 오피스텔은 주택수에 포함되고 취득세 중과 대상입니다. 임대사업자는 '나쁜 사람'으로 낙인찍혀 각종 규제를 받고 있습니다. 이런 상황에서 새로 짓는 도시형생활주택을 매입할 주체가 없습니다. 실제로 빌라 공급량은 70~80% 감소했고, 도시형생활주택은 거의 전멸 수준입니다.

재개발과 재건축 역시 막혀 있습니다. 재건축초과이익환수제는 여전히 유지되고, 이주비와 추가분담금에 대한 금융 지원은 전무합니다. 원주민들이 정착하려면 이주 기간 동안의 자금과 추가분담금 상환 계획이 필요한데, 이를 위한 대출이 막혀 있어 사업 진행에 합의하기 어렵습니다. 6월 지방선거 이후 지자체장의 성향에 따라 인허가가 더욱 지연될 가능성도 있습니다.

전월세폭등의 구조적 원인

1주택 실거주 강조 정책은 역설적으로 전월세 시장을 압박하고 있습니다. 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 보유를 지속하거나 증여를 선택하면서 전월세 공급이 급감하고 있습니다. 현재 강세장은 과거와 다르게 '부자들이 주도하는 강세장'입니다. 현금 여력이 있는 고소득층이 가격을 선도하고, 중산층과 서민은 대출 규제로 시장 진입이 어려워 눈높이만 낮추며 따라가는 구조입니다.

대출 규제 강화는 부자들에게는 영향이 적지만 서민과 중산층에게는 치명적입니다. LTV 40%, DSR 강화로 실수요자의 자금 조달 능력이 제한되면서 원하는 지역과 평수를 포기하고 더 저렴한 옵션을 찾을 수밖에 없습니다. 과거처럼 강남에서 시작된 상승세가 동두천까지 번지는 대규모 풍선효과는 나타나지 않을 것으로 보이지만, 횡보 또는 완만한 상승 기조는 유지될 것입니다.

특히 주목할 점은 반전세 시장의 정착입니다. 과거에는 전세 또는 월세 중 하나를 선택해야 했지만, 이제는 보증금과 월세를 혼합한 반전세가 일반화되었습니다. 고령의 1주택자도 주택담보대출이 있는 상태에서 안전한 금액만큼 보증금을 받고 월세를 받는 방식으로 운영할 수 있게 되었습니다. 예를 들어 20억짜리 주택에 5억 대출이 있어도 5억 보증금에 월세를 받는 구조로 임대가 가능하며, 이를 통해 받은 자금으로 저렴한 지역에서 여유롭게 생활할 수 있습니다.

취득세완화 없는 정책의 딜레마

취득세 중과 완화 없이는 공급 확대가 불가능합니다. 빌라와 오피스텔을 주택수에서 제외하고 취득세를 정상화하면 전월세 공급이 자연스럽게 늘어날 수 있습니다. 그러나 정부는 이 부분을 건드리지 않고 있습니다. '다주택자 혜택'이라는 정치적 프레임 때문입니다. 표를 의식한 정책 기조 유지가 구조적 문제 해결을 가로막고 있는 것입니다.

현재 정부의 메시지는 명확합니다. "1주택 실거주는 봐주고, 나머지는 세금을 강화하겠다"는 것입니다. 하지만 1주택자만 남아도 집값은 떨어지지 않습니다. 부동산은 여전히 가장 안전한 자산이며, 고령화된 1주택자들도 세금 부담 때문에 집을 처분하지 않습니다. 전세나 반전세로 임대를 주면서 보유를 지속할 수 있기 때문입니다.

문제는 전월세 체감 시점입니다. 매매가 상승은 직접 거래하지 않는 한 체감이 덜하지만, 전월세 폭등은 2년마다 갱신 시점에 몸으로 느끼게 됩니다. 과거에도 전월세 폭등기마다 정권 지지율이 급락했습니다. 현재는 계약 시기가 분산되어 있어 대중의 불만이 한 번에 응집되지 않지만, 2026년 서울 입주 물량이 24,000가구로 전년 대비 50% 급감하는 공급절벽과 갱신권 만료가 대량으로 도래하는 시점이 맞물리면 민심이 순식간에 돌아설 수 있습니다.

정부는 "조금만 기다려봐"라는 메시지로 버티고 있지만, 실질적 해결책은 보이지 않습니다. 공급 문제는 정부나 기업형 임대에만 의존할 수 없으며, 민간 공급 유인이 없는 한 전월세 공급 부족은 계속될 것입니다. 취득세 완화와 임대사업 정상화 없이는 전월세 폭등을 막을 방법이 없습니다.

현 부동산 정책의 핵심 모순은 경제 논리를 정치 논리로 덮으려 한다는 점입니다. 다주택자 규제 강화만으로는 실수요자를 보호할 수 없으며, 오히려 전월세 시장 붕괴를 초래하고 있습니다. 정치적 부담을 감수하고 취득세 정상화와 임대사업 활성화라는 본질적 해법을 선택할 것인지, 아니면 전월세 폭등으로 인한 정치적 타격을 감수할 것인지 결단이 필요한 시점입니다.

[출처]

"충격적인 규제 또 나온다" 집값 앞으로 더 무서워집니다 [김사부 2부]: https://www.youtube.com/watch?v=RDa8L6V4tE0