똘똘한 한 채 종료 시대 (양도세 개편, 보유세 강화, 매물 잠김)

2025년 부동산 시장에 역사적 전환점이 찾아왔습니다. 문재인 정부 때부터 이어져 온 '똘똘한 한 채' 전략이 종료 수순에 접어들면서, 장기보유특별공제 축소와 보유세 누진성 강화가 현실화되고 있습니다. 김영범 청와대 정책실장의 공개 발언 이후 고가 주택 보유자들의 세금 부담이 급증할 것으로 예상되며, 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장의 긴장감이 고조되고 있습니다. 이번 글에서는 양도세 개편안의 구체적 내용과 보유세 강화 방향, 그리고 매물 잠김 현상과 증여 회피 전략의 실태를 심층 분석합니다.

양도세 장기보유특별공제 축소의 충격

정부가 추진하는 양도세 장기보유특별공제 개편안은 고가 주택 보유자들에게 직격탄이 될 전망입니다. 현재는 보유 기간과 거주 기간이 각각 10년 이상이면 양도 차익과 상관없이 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 하지만 새로운 개편안에 따르면 매매 차익이 5억 원 이하일 때만 기존처럼 80% 공제를 유지하고, 차익이 10억~20억 원 사이는 60%로, 20억 원을 넘으면 50%로 공제율이 대폭 축소됩니다.

구체적인 사례를 살펴보면 그 충격이 명확해집니다. 서울 반포 레미안 포시지 전용면적 84제곱미터를 2017년에 17억 원에 매수해 10년간 보유하고 거주한 뒤 현재 가격인 55억 원에 매도할 경우, 기존에는 양도세가 2억 3,382만 원이었지만 법 개정 후에는 6억 6,153만 원으로 무려 2.8배 급증합니다. 마포구 레미안 래미안풀 84제곱미터의 경우에도 2017년 8억 원 취득 후 10년 보유하고 26억 원에 매도 시 양도세가 5,805만 원에서 9,856만 원으로 약 2배 상승합니다.

이러한 개편안은 사실 2021년 더불어민주당이 검토했던 방안의 재추진이라 볼 수 있습니다. 당시에는 고가 주택에 대한 양도세 중과 조치라는 비판으로 국회를 통과하지 못했지만, 이제는 청와대 정책실장이 직접 언급하며 정책 의지를 공개적으로 드러낸 상황입니다. "투자 가치가 높은 1주택을 뜻하는 똘똘한 한 채에 대해 보유세와 양도세의 개편"을 언급한 것은 사실상 정책 시행을 예고한 것으로 해석됩니다.

문제는 세금 부담이 급증하면 매물이 쏟아질 것이라는 정부의 기대와 달리, 오히려 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 높다는 점입니다. 현재 아파트값이 급상승하는 시점에서 높은 세금을 내고 집을 팔기보다는, 돈의 가치 하락과 안전 자산 선호 현상을 고려해 더 기다리는 전략을 선택하는 보유자들이 많습니다. 특히 강남의 은마 아파트 등 주요 단지 중심으로 "끝까지 버티다가 증여하겠다"는 분위기가 지배적입니다. 이는 문재인 정부 때의 경험에서 나온 학습 효과로, 강력한 규제도 결국 몇 년 후 완화될 것이라는 불신이 깔려 있기 때문입니다.

보유세 누진성 강화와 주택 가액 기준 과세

보유세 개편의 핵심은 기존의 주택 수 기준 과세에서 주택 가액 기준 과세로의 전환입니다. 김영범 청와대 정책실장은 "보유세도 누진성을 강화하겠다"며 종합부동산세 과세 시 주택 수 기준을 폐지하고 주택 가액에 따라 과세 표준을 촘촘하게 설계해 누진성을 강화하겠다고 밝혔습니다. 이는 서울 강남에 시세 50억~70억 원 주택 한 채를 보유한 사람과, 지방에 3~4억 원짜리 아파트 네 채를 보유해 총액이 10여억 원에 불과한 사람 사이의 불합리한 세금 구조를 바로잡기 위한 조치입니다.

이러한 방향은 그동안 부동산 전문가들이 지속적으로 제기해온 문제점을 정책에 반영한 것입니다. 주택 수로 과세하는 기존 방식은 똘똘한 한 채로 자산이 몰리는 초양극화 현상을 부추기는 역효과를 낳았습니다. 실제로 서울 주요 지역의 아파트는 미친 듯이 오르는 반면, 다른 지역은 침체되는 양극화가 심화되었고, 이는 경제 전반의 불균형을 초래했습니다. 주택 가액 기준 과세로 전환하면 고가 주택 한 채에 집중하는 것보다 분산 보유가 유리해지므로, 지역 간 균형 발전과 시장 안정화 효과를 기대할 수 있습니다.

하지만 현실적으로 보유세율 자체가 올라가지 않더라도 아파트값 상승으로 공시가격이 올라 보유세 부담은 자연스럽게 증가하게 됩니다. 특히 집 한 채를 오래 보유하고 거주한 고령자들이 가장 큰 타격을 받을 수 있습니다. 보유 주택을 팔고 다른 곳으로 이사하려 해도 다른 지역 집값은 이미 많이 올라 있고, 자신의 집을 팔 때는 높은 양도세를 내야 하므로 결국 집의 규모만 축소되는 결과가 나옵니다. "돈도 얼마 못 지키고 집만 축소되는 이사"를 선택할 사람은 많지 않을 것입니다.

세금 정책은 일반적으로 급작스러운 시행보다는 개도 기간을 두어 충격을 완화하는 것이 바람직합니다. 그러나 양도세의 경우 5월 9일 유예 종료는 새로운 법 제정이 아니라 기존 한시적 유예 조치의 일몰이기 때문에, 정부가 시행령을 재개정해 기한을 연장하지 않는 한 5월 10일 0시를 기해 자동으로 중과세법이 부활합니다. 중요한 점은 5월 9일까지 매매 계약서를 쓴 것이 아니라 잔금까지 완료해야 유예 혜택을 받는다는 것입니다. 다만 6월 지방선거를 앞두고 237만 명에 달하는 다주택자들의 표심을 고려해, 선거 이후로 시행을 미루거나 내년 5월 9일로 재연장할 가능성도 배제할 수 없습니다.

매물 잠김과 증여 회피의 악순환

정부의 강력한 세금 정책에도 불구하고 실제 매물 출회는 제한적일 것으로 전망됩니다. 수도권의 다주택자가 130만 가구에 달함에도 실제 아파트 거래량 중 다주택자의 매도 물량은 연간 수만 건 수준에 불과합니다. 이는 다주택 보유자의 10%도 채 시장에 매물을 내놓지 않고 있다는 의미입니다. 특히 베이비부머 세대를 중심으로 한 고령의 다주택자들 사이에서는 "어차피 집값은 계속 오르니 팔기보다는 죽기 전에 자녀에게 물려주는 것이 세금 측면에서 이득"이라는 인식이 강하게 퍼져 있습니다.

실제로 2025년 하반기 기준 서울 부동산 증여 신청 건수가 상반기 대비 44.1%나 폭등했습니다. 이는 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 미리 증여로 세금을 회피하려는 전략이 확산되고 있음을 보여줍니다. 1주택자가 누리는 장기보유특별공제 최대 80%라는 강력한 세제 혜택이 줄어들 경우, 최고 82.5%에 달하는 양도세를 내느니 차라리 자산 가치 보존에 유리한 증여를 선택하는 것이 합리적 판단이 될 수 있습니다.

문제는 이러한 증여 전략이 정부 정책의 본래 목적인 "매물 출회를 통한 공급 확대"와 정면으로 배치된다는 점입니다. 문재인 정부 때도 다주택자를 압박해 매물을 끌어내려던 정책이 오히려 증여의 일상화와 매물 잠김을 초래해 실제 시장에 유통되는 아파트 물량을 감소시키는 부작용을 낳았습니다. 강남의 주요 단지를 중심으로 "나는 끝까지 버티다가 증여하겠다"는 보유자들이 대다수인 현실에서, 정책의 실효성에 대한 의문이 제기될 수밖에 없습니다.

더욱 심각한 문제는 장기적 관점에서 주택 수요 자체가 급감할 가능성입니다. 현대차의 로봇 아틀라스 도입으로 상징되는 휴머노이드 로봇 시대가 본격화되면, 생산직 직원 10%만 로봇으로 대체해도 연간 1조 7천억 원의 이익이 발생합니다. 아마존은 2033년까지 미국 내에서만 60만 개의 일자리를 감축할 계획입니다. 일자리 감소는 소득 감소로 이어지고, 결국 30년 장기 대출을 받아 고가 주택을 매수한 사람들이 감당할 수 없는 상황에 직면할 수 있습니다. 건축 현장에 로봇이 365일 24시간 투입되면 인건비가 획기적으로 낮아져 집값 자체가 하락할 가능성도 있습니다. "똘똘한 한 채"에 모든 것을 건 전략이 장기적으로 위험할 수밖에 없는 이유입니다.

정부는 증여 회피를 막기 위해 고가 주택 증여 시 증여세 누진세율을 상향하는 방안을 검토해야 합니다. 또한 금리와 세금을 동시에 압박해 "버티기 전략"이 불가능하도록 만들어야 정책 실효성을 확보할 수 있습니다. 주담대 금리가 6%를 넘어 7% 시대로 진입하는 상황에서, 이자 부담과 세금 부담이 동시에 증가하면 고가 주택 보유가 실질적으로 어려워질 것입니다. 하지만 이 과정에서 급격한 시장 충격을 완화하기 위한 세심한 정책 설계가 필요합니다.

똘똘한 한 채 시대의 종료는 단순한 세금 정책 변화를 넘어, 부동산 시장의 근본적 패러다임 전환을 의미합니다. 양도세 장기보유특별공제 축소와 보유세 누진성 강화는 고가 주택 중심의 자산 쏠림 현상을 완화하기 위한 필수 조치입니다. 그러나 매물 잠김과 증여 회피라는 부작용을 최소화하려면 증여세 강화와 금리·세금 동시 압박, 그리고 실질적 공급 확대가 병행되어야 합니다. 5월 9일 양도세 중과 유예 종료의 실제 시행 시점과 증여세 강화 방안의 구체화 여부가 향후 시장의 방향을 결정할 핵심 변수가 될 것입니다. 로봇 시대 도래로 인한 일자리 감소와 주택 수요 변화까지 고려하면, 30년 장기 대출을 통한 고가 주택 매수는 신중하게 재고해야 할 시점입니다.

[출처]

영상 제목: 똘똘한 한 채는 이제 어떻게 되나ㅠ (1월 셋째 주 몰아보기)

채널명: YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=Ih6yJEmy6AU