2026년 전세 실종 현실 (월세 전환, 청년 주거난, 공공임대 확대)

2026년 대한민국 부동산 시장에서 전세는 사실상 멸종 위기에 처했습니다. 서울과 수도권을 중심으로 전세 매물이 급감하면서 청년과 신혼부부들은 월세로 내몰리고 있으며, 주거비 부담은 가계 소득의 절반 가까이 치솟고 있습니다. 이러한 전세 실종 현상은 단순한 시장 변화가 아니라 부동산 정책과 금융 규제, 그리고 다주택자들의 레버리지 전략이 복합적으로 작용한 결과입니다.

월세 전환 가속화와 서민 주거비 폭등

서울 아파트 시장에서 전세는 이제 찾아보기 어려운 희귀한 상품이 되었습니다. 서대문구의 3,200여 세대 대단지 아파트에서 전세 매물은 단 네 개에 불과하며, 84제곱미터의 전세가는 두 달 만에 1억 8천만 원이나 급등했습니다. 전세 매물은 1년 전보다 25% 넘게 줄어든 반면, 서울 아파트 월간 평균 전세 가격은 2023년 5월부터 줄곧 상승세를 이어가고 있습니다. 이러한 전세난은 기존 세입자들의 계약 갱신을 늘리는 결과로 이어졌으며, 최근 3개월간 아파트 단지 전세 거래의 절반은 계약 갱신 사례였습니다.

문제의 핵심은 다주택자들의 전략 변화에 있습니다. 간주임대료 인상이 3.5%에서 4.6%로 올라가면서 전세 보증금에도 가상 소득세가 부과되자, 임대인들은 실제 현금흐름이 생기는 월세를 선호하게 되었습니다. 전세 5억 원을 월세로 전환하면 보증금 1억 원에 월세 150만 원에서 200만 원 수준이 되는데, 이는 중위소득 가구가 감당하기 어려운 금액입니다. 경기도 화성의 한 신혼부부는 2년 전 전세로 살던 집에서 집주인이 매각한 후 같은 단지 옆동으로 이사했지만, 전세가가 80% 가까이 오르면서 월세 90만 원짜리 집을 선택할 수밖에 없었습니다. 관리비를 포함하면 매달 120만 원에서 130만 원의 주거비용이 발생하는 상황입니다.

부자들은 주택담보대출로 유동성을 확보하면서 부동산을 계속 보유하는 "매수-대출-사망" 전략을 구사하고 있습니다. 이들이 대출로 산 집들은 결국 월세로 공급되어 서민들의 주거비를 끌어올리는 구조입니다. 지난해 11월까지 연간 서울 아파트 월세 상승률은 3.29%로 관련 통계 집계 이래 역대 최고치를 기록했으며, 서울 아파트 평균 월세도 150만 원에 육박하고 있습니다. 현재 월세 중위소득자 부담이 20%를 넘는 상황에서 전세 소멸은 서민 주거비 폭증으로 직결되고 있습니다.

청년 주거난 심화와 지역 간 격차 확대

일자리를 찾아 대구에서 서울로 올라온 31살 최민성 씨는 산자락 반지하 전세집에서 살고 있습니다. 전세보증금만 1억 800만 원이며, LH 청년 전세 대출을 받아 어렵게 구한 집입니다. 금리가 낮은 대신 집을 구하기 어려워 컨디션이 좋지 않은 집들이 대부분이라고 합니다. 벽면에는 곰팡이가 생기고 이름 모를 벌레들이 나오는 환경이지만, 대출 조건이 있는 전세는 더 찾기 어려운 실정입니다. 20년간 부동산 중개업을 한 중개인조차 LH 전세임대 주택으로 계약한 건은 단 한 건뿐이었다고 말할 정도입니다.

전세가 귀해지면서 사회초년생들은 부동산 시장에서 가장 먼저 밀려나고 있습니다. 월세나 반전세의 경우 적게는 30%, 많게는 절반까지도 주거비로 지출해야 하는데, 사회초년생 입장에서는 급여가 높지 않아 감당하기 어렵습니다. 결혼한 33살 동갑내기 부부는 신혼집으로 서울의 작은 오피스텔을 선택했습니다. 보증금 2천만 원에 월세 100만 원으로, 알아본 전세는 2억 초반 정도였지만 낡은 복도식 아파트도 대기자가 몇 팀 더 있어 당일 중으로 결정해야 하는 상황이었습니다. 이들 부부는 전세사기 피해 경험도 있어 큰 목돈을 돌려받지 못한 상처로 인해 전세 자체를 두려워하게 되었습니다.

서울에서 전세를 구하지 못한 실수요자들은 경기도로 눈을 돌리고 있습니다. 성남의 전세집을 구한 신혼부부는 직장이 서울 강남인데도 왕복 두 시간 반이 걸리는 곳을 선택할 수밖에 없었습니다. 대출을 포함해 마련한 예산 4억 원으로는 서울에서 원하는 아파트 전세집을 찾기 어려웠고, 비아파트 전세는 전세사기 우려 때문에 선택지에서 제외했습니다. 결국 경기도 성남으로 이주했지만, 1년도 안 돼 같은 아파트의 전세가는 1억 원 가까이 올랐습니다. 이러한 전세난이 서울 인접 지역으로 확대되면서 실수요자의 주거비 부담은 갈수록 커지고 있으며, 주거비가 저렴한 쪽으로 하향 이동하거나 결국 월세로 지불하는 형태로 전환되고 있습니다.

청년 계층은 급여 상승이나 집값 상승에 대한 분노와 상대적 박탈감을 더 절실하게 느끼고 있습니다. 한 청년은 "아무리 발버둥치고 매일 주식을 알아보고 부동산 임장을 열심히 해봤자, 아파트 가격이 몇 억씩 오르는 곳들이 비일비재하다"며 좌절감을 토로했습니다. 소득의 60% 이상을 투자에 쏟고 있지만 박탈감이 사라지지 않는 상황입니다. 전세가 사라진 자리를 월세가 빠르게 차지하면서 늘어난 주거비는 고스란히 실수요자의 부담으로 돌아가고 있으며, 주거사다리가 완전히 끊겼다고 느낄 수밖에 없는 상황입니다.

공공임대 확대와 정책적 대응 방향

정부는 부동산 시장 불안에 대응하기 위해 LH 즉 공공이 직접 시행해 서울과 수도권에 2030년까지 신규주택 135만 호를 착공한다는 계획을 발표했습니다. 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 공급 물량을 과감하게 늘리고 속도를 빠르게 하겠다는 전략입니다. 하지만 삼기신도시 사전 청약 선호도 조사에서 1위를 차지한 경기도 하남의 교산 공공주택 지구는 계획대로라면 지난해 말 첫 입주가 시작됐어야 했지만, 실제 첫 입주 시점은 빨라야 2029년 정도로 현재는 오염토 처리 등 사전 작업 단계에 머물러 있습니다. 토지 보상 협의가 안 된 임차인들도 많아 이주하지 못한 경우가 빈번합니다.

다른 삼기신도시 후속 지구 네 곳과 서울 서리풀 지구 등에서는 토지 보상도 시작하지 못한 상황입니다. 민간 시행을 지원하는 투 트랙 전략도 부족한 판에 공공 주도의 재건축 재개발을 고집하다 보니 속도는 굉장히 더디고 진행은 유유부지한 상황입니다. 더 큰 문제는 올해부터 급감하는 서울의 아파트 입주 물량입니다. 오늘 착공해도 2028년이나 2029년 정도는 되어야 입주를 한다는 점에서, 계속해서 이어진 착공 감소와 인허가 감소 같은 선행 지표의 감소가 향후 3~4년 정도는 영향을 미칠 것으로 보입니다.

소유권 이전 조건부 전세 대출 금지 조치는 갭투자를 막기 위한 정책이었지만, 예상치 못한 부작용을 초래했습니다. 세입자가 받던 이 대출이 금지되면서 신축 아파트 입주 물량이 나와도 세입자가 들어갈 수 없게 되었습니다. 잠실의 경우 20년 만에 대단지 신축 아파트 두 곳이 들어섰지만, 전세 매물이 크게 늘었음에도 오히려 전세가는 취소했습니다. 84평 기준으로 12억~13억 원에 계약되던 전세가 지금은 15억~16억 원, 심지어 17억 원에 계약된 집도 있습니다. 대출이 막힌 탓에 잔금 마련이 급한 일부 전세 매물만 거래되고, 전세 대신 고가의 월세와 반전세 매물이 간간히 거래되고 있습니다.

보완 정책이 시급합니다. 첫째, 공공임대를 대폭 확대해야 합니다. 현재 9% 수준인 공공임대 비율을 OECD 평균인 20~30% 수준으로 끌어올려야 합니다. 둘째, 월세 상한제를 강화하여 연 5% 이내 인상으로 제한해야 합니다. 독일과 오스트리아는 임대료 상한제로 월세 안정화를 달성했으며, 싱가포르는 공공임대 80%로 주거 안정을 확보했습니다. 셋째, 주거급여 확대 및 월세 세액공제를 강화해야 합니다. 월세 소득공제 한도를 상향하고 주거급여를 확대하여 월세 세입자를 위한 실질적 지원이 필요합니다. 넷째, 역세권 청년주택과 신혼부부 주택을 대량으로 공급해야 합니다. 다섯째, 10년 이상 전세를 제공하는 임대인에게 세제 혜택을 주는 장기임대 인센티브를 도입해야 합니다. 일본은 정기차가제로 임대차 분쟁을 최소화하고 있습니다.

전세에서 월세로 전환하는 속도가 빠른 현 상황은 더딜링 결과라고 볼 수밖에 없으며, 청년 세대는 당연히 주거사다리가 끊겼다고 생각할 수밖에 없습니다. 살곳을 선택하는 것이 아니라 점점 더 떠밀려나는 사람들, 전세의 실종은 삶의 방향까지 바꾸고 있습니다. 부자들의 레버리지 전략 자체를 규제할 수는 없지만, 그 부작용인 전세에서 월세로의 전환과 서민 주거비 상승을 완화할 공공임대 확대 로드맵이 구체적으로 마련되어야 합니다.

2026년 전세 실종 현상은 단순한 시장 변화를 넘어 청년과 서민의 주거 안정을 위협하는 구조적 문제입니다. 월세 전환 가속화로 주거비는 폭등하고, 청년들은 서울 밖으로 내몰리며, 공공임대 공급은 지지부진한 상황입니다. 부자들의 레버리지 전략이 서민 주거비를 끌어올리는 악순환을 끊기 위해서는 공공임대 대폭 확대, 월세 상한제 강화, 주거급여 확대, 월세 세액공제 강화 등 종합적 정책 대응이 시급합니다.

[출처]

서울 밖으로, 다시 월세로... 전세 계약의 종말? 2026년 대한민국 전세 시장에 닥친 기이한 현상 | KBS 20260104 방송: https://www.youtube.com/watch?v=1WuDXJ00WYk