다주택자 세금 전쟁 (양도세 중과, 보유세 인상, 장특공제 축소)

이재명 정부가 다주택자를 겨냥한 강력한 세금 정책을 재개하면서 부동산 시장에 긴장감이 고조되고 있습니다. 대통령은 "세금은 마지막 수단"이라던 발언을 뒤집고 5월 9일 만기 도래하는 다주택자 양도세 면제 연장을 전혀 고려하지 않겠다고 선언했습니다. 양도세 최대 82.5% 중과 부활과 함께 보유세 인상까지 예고하며 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸게 만들겠다"는 강경 입장을 밝혔습니다. 비거주 1주택자까지 타겟으로 삼으며 장기보유특별공제 축소도 시사한 이번 정책은 부동산 투기 근절을 위한 총력전의 신호탄입니다.

양도세 중과 부활과 다주택자 세금 폭탄의 실체

2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 배제가 만료되면서 최대 82.5%의 양도세율 시대가 다시 돌아옵니다. 현재는 1억 6천만 원 정도의 세금을 내던 다주택자가, 정책 시행 후에는 3억 4천만 원 가까운 세금을 내야 하는 상황입니다. 5억 원의 양도차익이 발생해도 실제 손에 쥐는 돈은 1억 4천만 원 남짓, 즉 30% 수준에 불과합니다.

이는 문재인 정부 시절의 다주택자 증세 정책이 시즌 2로 돌아온 것과 같습니다. 당시에도 높은 양도세로 인해 다주택자들이 "세금 벌러 일하는" 상황이라는 비판이 있었지만, 시간이 지나고 보니 팔지 않고 버틴 사람들이 오히려 이득을 본 경우가 많았습니다. 그러나 이번에는 단순히 양도세만 높이는 것이 아니라 보유세까지 동시에 인상하겠다는 점에서 과거와는 차원이 다릅니다.

대통령이 직접 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까요?"라고 언급한 것은 버티기 전략 자체를 무력화시키겠다는 강력한 의지의 표현입니다. 과거에는 양도세가 높아도 보유세가 상대적으로 낮아서 버틸 수 있었다면, 이번에는 보유세를 대폭 올려 버티는 것 자체를 불가능하게 만들겠다는 전략입니다. 이는 다주택자들에게 실거주로 전환하거나 매도하라는 양자택일을 강요하는 셈입니다.

서울 기준으로 2020년 38만 6천 명이던 다주택자가 2024년 37만 명으로 3.7% 감소한 것은 이미 정책 효과가 나타나고 있음을 보여줍니다. 전국에서 서울만 유일하게 2% 이상 다주택자가 감소했다는 통계는, 서울 부동산 투기 규제가 실효성 있게 작동했다는 증거입니다. 이번 정책은 이러한 추세를 더욱 가속화하여 다주택 보유 자체를 경제적으로 불가능하게 만드는 것을 목표로 합니다.

보유세 인상과 비거주 1주택자 타겟팅 전략

대통령은 비거주 1주택자에 대해서도 "주거용이 아닌 투자 투기용이라면 장기 보유했다고 세금 면제는 이상해 보인다"며 장기보유특별공제가 투기를 권장한다고 비판했습니다. 이는 실거주하지 않는 1주택자도 투기꾼으로 규정하겠다는 선언입니다. 다주택자가 나쁜 놈이라는 프레임에서 한발 더 나아가, 비거주 1주택자까지 규제 대상에 포함시킨 것입니다.

현재 장기보유특별공제는 80%까지 공제를 받을 수 있는 구조입니다. 그러나 문재인 정부 때 시도했던 것처럼, 양도차익이 20억 원 이상이면 50%만 공제하고 5억 원 미만은 80% 유지하는 차등 구조가 재추진될 가능성이 높습니다. 이는 적은 이익을 본 서민 투자자는 보호하되, 큰 돈을 번 투기꾼은 더 많은 세금을 내게 하는 누진적 조세정의에 부합합니다.

특히 주목할 점은 지방 거주자가 서울이나 수도권에 투자 목적으로 보유한 주택입니다. 부산이나 광주에 사는 사람이 서울 아파트를 사서 10년 보유하면 80% 세금 감면을 받는 현행 제도는, 사실상 지방 부자들의 서울 부동산 투기를 장려하는 것과 다름없습니다. 장특공제는 본래 실거주자의 주거 안정을 위한 제도였지, 비거주 투자자의 시세차익을 보장하려는 것이 아니었습니다.

극단적으로 실거주하면 80% 공제, 전월세로 내놓으면 0% 공제로 가는 방식도 검토될 수 있습니다. 이렇게 되면 양도세 차이가 너무 커서 전월세 공급은 답이 안 나오고 무조건 실거주를 선택할 수밖에 없는 구조가 됩니다. 정부는 이를 통해 실거주를 못 하면 차라리 더 오르기 전에 팔라는 메시지를 분명히 전달하고 있습니다. 서울 수도권에 거주하지 못하는 지방 거주자들이 서울 부동산에 투자했던 케이스들이 이번 정책의 주요 타겟이 될 것으로 보입니다.

장특공제 축소와 전월세 시장 구조 변화의 파장

"실거주 아니면 다 팔아라"는 논리는 명확하지만, 이는 필연적으로 전월세 공급 감소라는 문제를 야기합니다. 우리나라 전월세 공급의 91%를 다주택자가 담당하고 있고, 공공임대는 겨우 8~9% 수준입니다. OECD 국가들의 공공임대 비율이 평균 20~30%인 것과 비교하면 턱없이 낮은 수준입니다. 이는 정부가 주거 복지를 민간에 떠넘기고, 다주택자들이 그 틈새에서 시세차익과 임대수익을 동시에 챙기는 왜곡된 구조를 보여줍니다.

문제는 다주택자들이 보유한 주택의 상당수가 아파트가 아니라는 점입니다. 서울 주택 315만 호 중 아파트는 188만 호로 60%이고, 나머지 40%는 빌라, 오피스텔, 도생 등입니다. 다주택자들은 아파트 하나에 빌라나 오피스텔 여러 채를 보유하는 경우가 많습니다. 그렇다면 세금 폭탄을 맞은 다주택자들은 어떤 선택을 할까요? 시세차익이 크지 않은 빌라나 오피스텔을 먼저 정리하고 아파트로 실거주 전환할 가능성이 높습니다.

결과적으로 무주택자들이 원하는 아파트는 시장에 나오지 않고, 빌라와 오피스텔만 금매로 쏟아질 수 있습니다. 이미 비아파트 시장은 상황이 좋지 않은데, 다주택자들의 급매가 더해지면 더욱 침체될 것입니다. 반면 아파트는 1주택자들이 대부분 보유하고 있기 때문에, 아파트 공급을 늘리려면 1주택자까지 규제해야 한다는 논리로 이어집니다. 그래서 비거주 1주택자를 투기꾼으로 규정하고 장특공제 축소를 시도하는 것입니다.

더 큰 문제는 토재(토지거래허가제) 때문에 팔고 싶어도 팔 수가 없다는 점입니다. 토재 지역에서는 실거주자만 매수할 수 있기 때문에, 다주택자는 반드시 세입자를 내보내고 빈집 상태로 실거주자에게 팔아야 합니다. 그런데 세입자는 계약갱신청구권이 있고 계약 기간이 남아 있으면 나갈 의무가 없습니다. 이사비를 요구하는 세입자들도 늘고 있는데, 2천만 원에서 시작해 5천만 원, 심지어 1억 원까지 요구하는 사례도 보고되고 있습니다.

일부 악의적인 세입자는 만기가 돌아왔는데도 이사비를 요구하며 버티겠다고 협박하기도 합니다. 명도 소송으로 가면 시간이 오래 걸리고, 그 사이 보유세는 계속 나갑니다. 5월 9일까지 시간이 촉박한 상황에서 다주택자들은 급매를 내놓거나, 차라리 보유세를 감수하고 버티겠다는 양극단 선택을 하게 됩니다. 단기적으로 금매물이 조금 나오다가 바로 매물이 잠기고, 5월 이후에는 매물이 더 줄어들 가능성이 높습니다.

장기적으로는 다주택자도 1주택자도 모두 실거주로 복귀하면서 전월세 공급이 급격히 줄어들게 됩니다. 올해 공급이 최저 수준이고 내년은 더 적은데, 신축도 없는 상황에서 기존 주택에 집주인들이 들어오면 세입자들은 나갈 곳이 없습니다. 이는 전월세 시장의 큰 혼란을 예고합니다. 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상도 더욱 심화될 것입니다. 이미 극도로 높은 똘똘한 한 채 선호도가 더 강해지면, 양극화는 더욱 심각해질 수 있습니다.

이재명 정부의 다주택자 세금 전쟁은 "부동산은 투기 수단이 아니라 거주 공간"이라는 원칙을 명확히 하는 전환점입니다. 양도세 82.5%, 보유세 인상, 장특공제 축소, 비거주 1주택 규제까지 모든 카드를 총동원하여 다주택 투기를 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지를 보여주고 있습니다. 단기적으로는 전월세 시장 혼란, 비아파트 가격 하락, 세입자-집주인 갈등 등 부작용이 예상되지만, 장기적으로는 주택 소유 구조 정상화와 주거 정의 실현이라는 목표에 도달할 수 있을 것입니다. 5~6개월 후 나타날 시장 변화를 주시하며, 부동산 투기로 불로소득을 챙기던 시대가 종언을 고하고 있음을 확인하게 될 것입니다.

[출처]

영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=puRbp3ehxPY