2026년 부동산 대책 예상 (간주임대료, 전세시장, 다주택과세)

2026년 1월 28일 오후 2시 30분, 기자들 사이에서 부동산 정책 엠바고가 떴습니다. 이재명 정부의 네 번째 부동산 종합 대책이 곧 발표될 예정인데, 그 내용을 살펴보니 예상했던 것 이상의 파급력을 지닌 정책들이 포함되어 있습니다. 특히 전세금 간주임대료 고시 이자율을 현행 3.5%에서 4.6%로 인상한다는 내용은 다주택자들에게 엄청난 충격을 줄 것으로 보입니다. 이번 대책의 핵심 내용과 그것이 부동산 시장에 미칠 영향을 심층 분석해보겠습니다.

간주임대료 인상의 실체와 파급효과

전세금 간주임대료 고시 이자율이 3.5%에서 4.6%로 인상된다는 이번 대책의 핵심은 겉보기엔 단순해 보이지만, 그 실질적 의미는 매우 강력합니다. 간주임대료란 집주인이 전세 보증금을 받으면 그 돈을 은행에 넣어서 이자를 벌 수 있다고 보고, 그 가상의 이자 수입을 임대인의 소득으로 간주해서 종합소득세를 부과하는 제도입니다. 보통 3주택 이상 다주택자면서 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 적용되는데, 수도권의 경우 전세 보증금이 3억 원 이상인 경우가 대다수이기 때문에 사실상 대부분의 다주택자가 해당됩니다.

구체적인 사례로 살펴보면 보증금 10억 원을 받은 임대인의 경우, 현행 3.5%에서는 연간 1,750만 원을 번 것으로 간주됩니다. 하지만 4.6%로 인상되면 2,032만 원이 됩니다. 실제로 통장에 한 푸도 들어오지 않았는데도 282만 원의 추가 소득이 발생한 것으로 처리되고, 여기에 약 462만 원 정도의 세금을 더 내야 합니다. 더욱 무서운 것은 이 가짜 소득이 임대인의 진짜 월급이나 다른 소득과 합쳐져서 종합소득세를 결정한다는 점입니다. 소득 구간이 점프하면 세율이 확 올라가고, 결정적으로 건강보험료가 무시무시하게 따라 붙습니다.

예를 들어 연봉 8,000만 원인 직장인이 전세 보증금 10억 원짜리 아파트를 임대하고 있다면, 가상 소득 2,032만 원이 더해져 과세표준이 1억 원을 넘게 됩니다. 이는 세율 구간 상승과 건강보험료 폭탄으로 이어지며, 실제 현금흐름은 없는데 세금만 급증하는 상황이 벌어집니다. 이자율을 올린다는 것은 정부가 당신이 번 것으로 치는 금액의 규모를 키우겠다는 뜻이며, 이는 다주택자에 대한 실질적 증세이자 전세 시장 구조를 근본적으로 바꿀 수 있는 강력한 정책 수단입니다. 실제 소득이 없는데 세금을 내야 하니까 임대인들은 그 세금을 낼 현금을 마련하기 위해서 전세를 월세로 바꾸거나 전세금을 더 올려서 세입자에게 전가하게 됩니다.

전세시장 붕괴와 월세 전환 가속화

이번 대책으로 인해 전세 시장 붕괴 속도는 LT급으로 빨라질 것으로 전망됩니다. 임대차3법으로 이미 전세 매물 순환이 느려진 상황에서, 간주임대료 인상까지 더해지면 전세는 사실상 멸종 위기에 처하게 됩니다. 임대인 입장에서는 전세를 놓을 경제적 유인이 전혀 없어지기 때문입니다. 실제 소득 없이 세금만 내야 하는 상황이 되면 임대인들은 두 가지 선택지에 직면하게 됩니다. 첫째는 전세를 월세로 전환하거나 전세금을 대폭 인상해 세금을 세입자에게 전가하는 것이고, 둘째는 아예 집을 매각하여 다주택 상태를 정리하는 것입니다.

정부는 후자를 노리고 있지만, 현실적으로는 전자의 경우가 더 많이 발생할 것입니다. 월세로 전환하면 실제 현금흐름이 생겨 세금을 낼 여력이 생기고, 전세금 간주임대료보다 월세 수익이 더 클 수 있기 때문입니다. 결과적으로 전세 대신 월세 시장만 비대해지고, 전세를 원하는 서민층과 청년층은 선택지 자체가 사라지게 됩니다. 전세금이 사라지는 속도가 빨라지고 월세화도 역시 빨라지면서, 무주택 서민들은 오히려 더 큰 주거비 부담에 직면하게 될 가능성이 높습니다.

일각에서는 이중과세 논란을 제기하고 있습니다. 보증금을 진짜 은행에 넣어서 이자를 받았다면 이미 이자소득세를 내는데, 거기다가 간주임대료로 또 소득세를 매기는 것은 한 주머니에서 세금을 두 번 가져가는 꼴이라는 비판입니다. 하지만 정부 입장에서는 충분히 정당화할 수 있습니다. 보증금을 실제로 은행에 넣어 이자를 받으면 이자소득세를 내지만, 그렇지 않고 다른 용도로 사용한다면 간주임대료로 과세하는 것은 공평 과세 원칙에 부합한다는 논리입니다. 오히려 지금까지 3.5%라는 낮은 이자율을 적용해온 것이 다주택자에 대한 과도한 혜택이었다고 볼 수 있으며, 시중 금리가 4%대를 넘나드는 현실을 고려하면 4.6%는 오히려 합리적인 수준이라고 할 수 있습니다.

다주택과세 강화와 공급 대책의 딜레마

이번 부동산 종합 대책 안에는 간주임대료 인상 외에도 다주택 양도세 중과 재개, 장기보유특별공제 한도 신설, 비거주 아파트 보유세 현실화, 주택 임대 소득 과세 기준 강화 등 다주택자에 대한 전방위적 세금 직격탄이 포함되어 있습니다. 5월 9일부터 시작되는 다주택 양도세 8.5% 중과는 이미 예고된 것이지만, 여기에 각종 보유세 현실화와 임대소득 과세 강화까지 더해지면서 다주택 보유의 경제적 이득을 철저히 박탈하겠다는 정부의 의지가 명확히 드러났습니다.

공급 대책으로는 서울 핵심 지역 유효 부지 주택 공급 확대가 제시되었습니다. 용산 국제업무지구 1,000세대, 삼표레미콘 부지 1,000세대, 성수 부영호텔 부지 1,500세대, 용산 미군기지 캠프킴에 4,000세대, 강남구청 자리에 1,500세대, 위례신도시 쪽에 2,000세대, 태릉CC 5,000세대 등 총 25,000세대를 공급한다는 계획입니다. 특히 강남구청을 허물고 1,500세대를 짓겠다는 것은 파격적인 발상입니다.

하지만 서울에 아파트를 공급한다고 해서 집값이 갑자기 잡히지는 않습니다. 민간 아파트의 경우는 공급이 되면 될수록 새 아파트의 공급가가 비싸지기 때문에 집값은 오히려 더 오를 수 있습니다. 공급이 효과를 보려면 서울이나 서울 초입에 아주 붙어 있는 그 인근에 공급이 많아져야 하는데, 사실 그런 땅도 지금 많이 있습니다. 결국 지금 정부는 공급보다는 수요를 억제하는 것으로 집값을 잡아버리는 노력을 하고 있다고 볼 수 있습니다. 이 정책이 성공한다면 다주택자들의 급매가 쏟아지면서 일시적으로 매물이 증가하고 가격 조정이 일어날 수 있지만, 동시에 전세 시장이 붕괴되면서 월세 부담이 폭증하고 무주택 서민들은 오히려 더 큰 고통에 직면할 수 있다는 딜레마가 존재합니다.

이재명 정부의 네 번째 부동산 대책은 역대 어느 정부보다 강력하고 구체적이며, 다주택자에 대한 응징의 의지가 명확합니다. 간주임대료 4.6% 인상이라는 폭탄이 실제로 투하된다면 부동산 시장의 지각변동은 불가피할 것입니다. 하지만 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 풍선 효과가 반복되는 것이 부동산 대책의 속성입니다. 다주택자 규제가 강화될수록 전세는 사라지고 월세 부담은 증가하며, 급매로 나온 물건들을 현금 부자들이 싹쓸이하면서 자산 양극화가 더욱 심화될 가능성도 배제할 수 없습니다. 부동산 대책은 정말 쉽지 않으며, 이번 4차 대책이 어떤 결과를 가져올지 지켜봐야 할 것입니다.

[출처]

영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=lak1m2N0LKI