4차 부동산 대책 전망 (토지거래허가구역, 양도세중과, 보유세)

정부의 10·15 대책 발표 이후 3개월이 지난 지금, 4차 부동산 대책에 대한 찌라시가 시장에 돌고 있습니다. 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책은 거래량을 급감시켰지만 가격 상승은 막지 못했습니다. 6월 선거를 앞두고 새로운 대책의 방향성이 주목받는 가운데, 기자들 사이에서 돌고 있는 7가지 핵심 내용을 분석하고 이것이 부동산 시장에 미칠 영향을 전망해봅니다.

토지거래허가구역 해제 논란과 형평성 문제

찌라시에 포함된 가장 파급력 있는 내용은 토지거래허가구역 조정입니다. 강남 3구와 마용성, 강동구를 포함한 7개 지역만 제외하고 서울 전 지역과 경기도 12곳을 해제한다는 내용인데, 이는 정책 형평성 측면에서 심각한 문제를 안고 있습니다.

2025년 서울 아파트 누적 상승률 통계를 보면 강동구가 12.63% 상승했지만, 양천구는 13.14%로 더 많이 올랐습니다. 더욱 주목할 점은 분당이 19.10%, 과천이 20.46%로 가장 높은 상승률을 기록했다는 사실입니다. 그런데 분당과 과천을 규제에서 제외하고 강동구나 마포구만 묶는다는 것은 데이터 기반의 합리적 정책이라고 보기 어렵습니다.

다만 선거를 앞둔 정치적 고려가 작용할 가능성은 배제할 수 없습니다. 표를 의식한다면 지역 민심을 반영하여 '시장의 정상화' 또는 '실수요자 보호'라는 명분으로 해제할 수도 있습니다. 그러나 현재 이재명 대통령의 지지율이 60%에 가까운 상황에서, 토지거래허가구역 해제 여부가 표심에 결정적 영향을 미치지 않을 것이라는 계산도 가능합니다. 선거는 결국 구도의 싸움이며, 투표자들은 커튼 안에서 익숙한 선택을 반복하는 경향이 있기 때문입니다. 따라서 토지거래허가구역 해제는 지역 주민들의 희망사항일 가능성이 높으며, 정부는 일관성 있는 정책을 유지할 것으로 예상됩니다.

양도세중과 유예 종료와 다주택자 매도 압박

찌라시에서 가장 집중해야 할 부분은 다주택자 양도세중과 유예 기간 종료입니다. 2022년 5월 9일부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 한시적 유예 조치가 종료될 경우, 조정대상지역 내 다주택자는 기본 세율에 20~30%포인트의 중과세율을 적용받게 됩니다. 이는 매매 이익의 70~80%를 세금으로 내야 하는 극단적 상황을 초래할 수 있습니다.

양도세중과 유예 종료가 실시된다는 시장의 예상이 확산되면서, 1월과 3월 사이에 다주택자들의 매도 물량이 집중될 것으로 보입니다. 실제로 많은 다주택자들이 이미 보유 주택을 정리하고 그 자금으로 지역별 '똘똘한 한 채'를 매수하면서 해당 지역 아파트값이 급등하는 현상이 나타났습니다.

찌라시에는 중과세 완화 내용도 포함되어 있습니다. 2주택자의 가산율을 20%에서 10%로, 3주택자는 30%에서 20%로 낮춘다는 것입니다. 이는 양도세를 과세하되 세 부담은 일부 완화하는 절충안으로 볼 수 있습니다. 최근 아파트 거래량 감소로 세수가 줄어든 상황에서, 양도세중과 유예 해지는 정부 입장에서 세금을 더 많이 거둘 수 있는 방안이 됩니다.

그러나 이러한 조치에도 불구하고 주택을 처분하지 않는 다주택자들이 여전히 존재할 것입니다. 이들을 기다리는 것은 바로 보유세입니다. 강남구 개포동 아파트 보유자들 사이에서도 보유세에 대한 우려가 커지고 있으며, "세금 내다가 인생 망치는 것 아닌가"라는 불안감이 확산되고 있습니다. 2026년 공시가격 현실화율이 69%로 동결되었지만, 아파트값이 상승한 지역은 공시가격 자체가 올라 보유세 증가가 불가피합니다.

보유세 강화와 장기보유특별공제 축소 전망

공시가격은 재산세나 종합부동산세뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67개 제도의 기준이 되기 때문에, 현실화율 조정은 단순히 보유세만의 문제가 아닙니다. 구윤철 경제부총리가 보유세 강화 방침을 직접 언급한 만큼, 6월 선거 이후 보유세 인상 논의가 본격화될 가능성이 높습니다.

찌라시에 포함된 장기보유특별공제 하향 조정도 주목해야 할 대목입니다. 장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 분들에게 보유 기간과 거주 기간에 따라 세금을 감면해주는 제도입니다. 1주택자의 경우 종합부동산세에서 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있고, 양도세는 양도차익의 최대 80%를 공제한 후 세율을 적용받았습니다. 이 공제율이 하향 조정되면 세 부담이 크게 늘어나게 됩니다.

이러한 조치들이 실현될 경우, 부동산 정책의 패러다임이 근본적으로 바뀌게 됩니다. 지금까지는 "어느 아파트가 더 많이 오를 것인가"를 고민하는 게임이었다면, 이제부터는 "아파트를 보유함으로써 발생하는 세금 부담을 계속 감당할 수 있는가"의 게임으로 전환되는 것입니다. 양도세와 보유세가 동시에 강화되면 다주택자는 물론 1주택자들도 상당한 세 부담을 느끼게 될 것입니다.

추가로 찌라시에는 투기과열지구 및 조정대상지역 확대, 서울 및 수도권 내 유주택자의 전세대출 제한, 사업자 대출 실사업장 증빙 강화, 공공임대 후 분양전환 전면 제한 등의 내용도 포함되어 있습니다. 구리시, 부천시, 동탄, 안양시 만안구, 용인시 기흥구, 수원시 권선구 등 비규제 지역 중 풍선효과가 나타난 지역들이 조정대상지역에 추가 지정될 가능성이 높습니다. 공공임대 후 분양전환 제한은 임대주택을 장기 거주용 영구임대화로 전환하려는 정부의 의도를 보여줍니다.

이러한 정책들이 모두 현실화된다면 시장에 대혼란이 발생할 수 있습니다. 토지거래허가구역 해제 시 풍선효과가 여기저기로 번져나가고, 주식시장에 쏠렸던 관심이 다시 부동산으로 이동하면서 아파트값 거품이 더욱 부풀어 오를 수 있습니다. 과거 유동성이 풀릴 때 집값이 오르는 것을 경험한 사람들은 겉잡을 수 없는 거품 형성을 우려하고 있습니다. 코스피 지수가 아직 5천을 넘지 못한 상황에서 돈이 생산성 없는 부동산으로 몰리는 것을 막기 위해 정부가 규제를 강화하려는 것은 이해할 수 있지만, 근본적인 공급 확대 없이는 단기 규제만으로 시장 안정을 이루기 어렵다는 점을 명심해야 합니다. 데이터 기반의 합리적이고 일관된 정책이 정치적 고려보다 우선되어야 하며, 국민들의 주거 안정과 시장의 예측 가능성을 높이는 방향으로 정책이 설계되어야 할 것입니다.

[출처]

영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=BXUTBRjXX_g